Tanah merupakan aset yang mempunyai nilai ekonomis cukup tinggi, sehingga menjadi salah satu instrumen investasi favorit. Hanya dalam jangka waktu beberapa tahun saja, harga tanah dapat melambung hingga berkali lipat.

Namun kelemahannya, menjual tanah memang tidaklah mudah dan terkadang memerlukan waktu yang cukup lama, bahkan sampai bertahun-tahun. Oleh karena itu, penting untuk memahami tentang cara menghitung harga tanah, agar mendapatkan lokasi terbaik.

Faktor Penentu Harga Tanah

Harga tanah yang terus naik bukan hanya karena sebagai kebutuhan utama masyarakat saja, tetapi ada beberapa faktor yang memengaruhi pergerakannya. Berikut beberapa faktor yang turut menentukan nilai tanah di suatu tempat:

1. Ekonomi

Faktor ekonomi merupakan keterkaitan antara permintaan serta penawaran dengan kemampuan masyarakat sekitar dalam memenuhi kebutuhan. Variabel permintaan tersebut terdiri dari upah, jumlah tenaga kerja, suku bunga, hingga biaya bertransaksi.

Sementara variabel penawarannya terdiri dari biaya perizinan, jumlah ketersediaan tanah, pengurusan pajak dan lainnya. Umumnya, bila perekonomian mengalami pertumbuhan positif, maka harga tanah pun akan naik.

2. Sosial

Adapun faktor sosial ialah karakteristik dari masyarakat sekitar, seperti jumlah keluarga, penduduk, tingkat pendidikan, kriminalitas, dan sebagainya. Keberadaan faktor sosial akan memengaruhi pembentukan pola penggunaan tanah di sekitar lokasi.

Sebelum membangun rumah maupun tempat usaha, tentu Anda sendiri pasti akan mempertimbangkan keamanan sekitar, bukan? Lokasi yang aman akan menjadi daya tarik tersendiri, sehingga keberadaannya menjadi incaran banyak orang.

Mau tidak mau, kondisi tersebut akan meningkatkan nilai tanah, karena jumlah permintaan lebih banyak daripada ketersediaannya.

3. Pemerintah

Tidak hanya sebatas peraturan perundangan saja, faktor pemerintah juga meliputi fasilitas umum yang ada di sekitar lokasi tanah. Misalnya saja keberadaan rumah sakit, jaringan transportasi, fasilitas keamanan, sampai peraturan pajak setempat.

Tanah dengan fasilitas umum yang lengkap lebih banyak peminat, sehingga nilainya cenderung terus naik. Apalagi jika regulasi pengembangan properti di daerah tersebut mudah, maka permintaan akan terus meningkat.

4. Fisik

Dalam menentukan nilai tanah, faktor fisik ini sangatlah berpengaruh. Pengertian faktor fisik ialah kondisi tanah itu sendiri, seperti lokasi atau tata letak, topografi, kontur, dan lain-lain. 

Sebagai contoh, tanah berlokasikan di tepi jalan raya tentu harganya lebih tinggi daripada yang ada di perkampungan. Begitu juga dengan nilai tanah di dataran rendah akan lebih tinggi daripada di lereng gunung yang kondisinya tidak stabil (bergerak).

Bagaimana Cara Menghitung Harga Jual Tanah?

Sumber gambar: Gambar berbayar dari Canva  edited by Canva

Alt text: Bagaimana Cara Menghitung Harga Jual Tanah

Deskripsi : Lahan yang berisi tulisan untuk dijual 

Dengan mengetahui faktor-faktor di atas, sangat wajar bila harga tanah di berbagai tempat tidaklah sama. Tak hanya itu saja, waktu penawaran juga dapat memicu perbedaan harga. 

Lantas, bagaimanakah cara untuk mengetahui nilai jual sebidang tanah? Tenang, ada beberapa cara yang dapat Anda terapkan untuk mengetahui harga tanah terbaru:

1. Survei Lokasi

Cara pertama dan paling mudah ialah dengan mendatangi lokasi tanah secara langsung. Ketika survei, manfaatkan momen tersebut untuk melihat-lihat fasilitas yang ada di sekitar lokasi sekaligus prospek di masa depan.

Jangan lupa untuk bertanya dengan warga sekitar terkait pasaran harga tanah di tempat tersebut, terutama yang berdampingan atau bersebelahan. Dari informasi ini, Anda dapat memperkirakan atau membandingkan harga dari tanah.

2. Tanya ke BPN

BPN atau kantor pertanahan merupakan lembaga yang memiliki wewenang untuk mengurus segala permasalahan terkait tanah, seperti pencatatan, pendataan, hingga pendaftaran.

Maka dari itu, Anda dapat datang ke kantor pertanahan di sekitar lokasi untuk menanyakan nilai jual tanah berdasarkan NJOP. Langkah ini tidak hanya praktis, tetapi juga tepat sasaran, karena Anda berhadapan secara langsung dengan lembaga terkait.

3. Cek Secara Online

Memanfaatkan kemajuan teknologi, kantor BPN juga hadir dalam versi online. Masyarakat dapat memanfaatkannya untuk mencari informasi mengenai pertanahan, hanya semudah menjentikkan tangan saja.

Situs resmi tersebut bernama Bhumi yang berisikan peta-peta di seluruh wilayah Indonesia. Untuk cek harga tanah per meter di suatu daerah, Anda dapat mengikuti step by step di bawah ini:

·    Pertama-tama, silakan menuju ke situs resmi Bhumi atau langsung saja tekan tautan http://bhumi.atrbpn.go.id/.

·    Ketika muncul pop-up “Disclaimer”, pilih saja pada option “Saya Setuju”.

·    Ketuk “Tampilan Meja Kerja” untuk menghilangkan warna bidang tanahnya, “Hapus Semua”.

·    Silakan ketik nama daerah yang menjadi lokasi tanah tersebut menggunakan search tab atau pencarian secara manual.

·    Tekan “Tambah Data” yang terdapat di menu “Tampilan Meja Kerja”, kemudian klik tanda plus pada “Zona Nilai Tanah”.

Jika ingin mencari lokasi secara mendetail, lakukan saja zoom out untuk memperbesar tampilan layar, sehingga jangkauannya menjadi lebih spesifik. Untuk mengetahui nilainya, Anda dapat menekan pada titik lokasi yang dimaksud. 

Dengan begitu, sistem akan memunculkan informasi nilai tanah secara terperinci pada layar. Kabar baiknya, situs BPN ini juga dapat Anda unduh melalui smartphone, sehingga tidak perlu bolak-balik membuka peramban.

4. Cara Menghitung Harga Tanah dari NJOP

NJOP atau Nilai Jual Objek Pajak sendiri ialah harga rata-rata yang didapatkan atas transaksi jual-beli secara wajar.^[2] Keberadaan NJOP ini berfungsi sebagai dasar penghitungan PBB, sehingga angkanya tercantum dalam SPPT.

Di samping itu, NJOP juga berguna sebagai landasan penghitungan harga jual properti, baik berupa tanah saja maupun dengan bangunan. Tahap penghitungannya sendiri sangat sederhana, Anda dapat mengikuti contoh berikut:

·    Luas tanah = 10m x 15m = 150m²

·    NJOP di daerah tersebut = Rp2.250.000.

·    Maka nilai jual tanahnya ialah perkalian dari dua unsur tersebut, yaitu 150m² x Rp2.250.000 = Rp337.500.000.

Rumus tersebut tidak jauh berbeda, jika di atas tanah ada bangunannya. Anda tinggal menghitung luas keseluruhan bangunan kemudian dikalikan dengan NJOP yang tertera pada SPPT.

Selanjutnya, tambahkan kedua hasil penghitungan tersebut, maka akan menjadi harga jual tanah dan bangunan. Sangat praktis dan simpel, bukan?

5. Konsultasi dengan Agen Properti

Sayang, pada praktiknya tidak sedikit masyarakat yang menjual tanah jauh melebihi NJOP dari pemerintah. Sebenarnya hal ini sangatlah wajar, mengingat harga properti yang memang sewaktu-waktu dapat mengalami kenaikan.

Tidak punya waktu untuk ke kantor pertanahan atau belum paham cara menghitung harga tanah per meter? Solusinya, datanglah ke agen properti yang sudah mempunyai jam terbang tinggi dan menguasai daerah tersebut.

Selain mengetahui harga tanah, Anda juga akan memperoleh pengetahuan tentang faktor-faktor yang mungkin tidak tertera pada NJOP. Di sinilah, pentingnya mencari agen properti yang benar-benar kredibel, seperti Wiraland.

Sebagai agen properti profesional, Wiraland sudah memiliki jaringan luas, sehingga informasi yang diperoleh pun semakin akurat. Jika ternyata harga tanah tidak sesuai dengan anggaran, Wiraland akan mencarikan lokasi lain yang juga strategis dan menguntungkan.

“Tentu sangat menarik, apalagi Wiraland memiliki kontraktor andal yang biasa menangani hunian terbaik, bagi dari segi fungsi, kualitas, maupun inovasi. Dengan demikian, Anda tidak perlu repot-repot menerapkan cara menghitung harga tanah.”

Sebab, tim kami senantiasa siap membantu, merekomendasikan, mencarikan, sampai mewujudkan impian Anda untuk berinvestasi di properti. Segera hubungi Wiraland dengan menekan tautan di sini dan bersiaplah untuk tinggal di hunian yang nyaman, modern, serta indah.