Cara menghitung PBB ialah pembekalan utama bagi warga yang mempunyai property, baik berbentuk tanah, ruko, rumah, sawah, dan lain-lain. Apapun jenis propertinya, membayar pajak ialah kewajiban bagi setiap warga negara.

Pembayaran tagihan pajak untuk tanah & bangunan keluar satu tahun sekali dengan nominal yang berbeda-beda. Mengapa demikian? Pasalnya, terdapat beragam hal yang turut memengaruhi penghitungannya.

Pengertian PBB

Sederhananya, pajak bumi dan bangunan adalah biaya atau beban yang wajib dibayarkan oleh seseorang atas kepemilikan property.^[1] Adapun objek yang terkena pajak, berupa ladang, sawah, tanah, kebun, pekarangan, jalan tol, dan sebagainya.

Intinya pajak akan mengenai objek-objek yang mampu memberi keuntungan serta kedudukan di mata sosial maupun ekonomi. Sementara itu, ada beraneka macam objek yang tidak terbebani pajak, yaitu:

·    Fasilitas pelayanan untuk masyarakat umum serta tidak mendatangkan keuntungan, entah itu dalam bidang sosial, peribadatan, kesehatan, budaya, dan sebagainya

·    Objek berfungsi sebagai tempat untuk melestarikan tumbuhan serta binatang, misalnya hutan ataupun taman nasional

·    Kawasan untuk keperluan organisasi internasional maupun perwakilan negara, meliputi kedutaan serta konsulat

Dasar Pengenaan Pajak Bumi & Bangunan

Meski punya wujud yang sama, tetapi nominal tagihan pajak mungkin saja berbeda. Pasalnya, lokasi, ukuran luas, peruntukkan, hingga kondisi lingkungan sekitar juga turut menentukan tagihan.

Lebih daripada itu, perhitungan nominal pajak juga berlandaskan pada beragam hal di bawah ini:

1. NJOP

Nilai Jual Objek Pajak yaitu rata-rata harga penjualan dan pembelian properti yang transaksinya berlangsung secara wajar. Demi menjaga kestabilan harga, pemerintah menetapkan NJOP setiap tiga tahun sekali dengan teknik perbandingan.

Perbandingan tersebut boleh dengan wujud yang serupa, nilai perolehan baru, maupun terhadap NJOP Pengganti. Namun, NJOP sewaktu-waktu mungkin saja berubah, seiring kenaikan maupun penurunan jumlah permintaan pada suatu daerah.

Apabila berminat membeli property, pastikan mencari tahu informasi NJOP-nya lebih dahulu. Sebab, berawal dari sinilah Anda dapat memperkirakan berapa besaran tagihan pajak pada masa mendatang.

2. NJKP (Assessment Value)

Assessment value ialah nilai penjualan yang berfungsi sebagai landasan untuk menghitung tagihan pajak. Nilainya sendiri ialah persentase dari harga penjualan yang sebenarnya ada di pasaran.

Adapun Undang-Undang PBB yang mengatur tentang prosentase NJKP, yakni pasal 6 ayat tiga. Jika menilik dari aturan tersebut, serendah-rendahnya NJKP ialah 20% dan paling tinggi 100% dari NJOP.

Melalui KMK No.201/KMK.04/2000, pemerintah menetapkan rincian prosentase NJKP dengan rincian seperti berikut:

·    Area perkebunan, kehutanan, maupun pertambangan: 40 %

·    Pedesaan dan lingkungan perkotaan dengan NJOP < 1milyar: 20%

·    Wilayah desa dan kota dengan besaran NJOP satu milyar atau lebih: 40%

3. NJOPTKP

Jika mengacu pada penjabaran sebelumnya, maka NJOPTKP ialah “benda-benda” yang tidak terbebani pajak, seperti fasilitas umum ataupun gedung pemerintahan. Di samping itu, subjek pajak juga berhak mendapatkan pengurangan tarif melalui NJOPTKP satu kali untuk masa setahun pajak.

Contohnya saja Anda punya properti di beberapa lokasi, maka cuma satu lokasi saja yang akan memperoleh pengurangan tagihan. Ketentuan tersebut berdiri tunggal serta tak boleh disatukan dengan property lainnya.

4. Tarif Pajak Bumi dan Bangunan

Faktor yang turut menentukan besar tagihan pajak berikutnya, yakni tarif PBB. Setiap area mempunyai tarif tersendiri, sehingga pemerintah mengatur persentase NJKP seperti ketentuan di atas.

Di samping itu, pemerintah pun mengeluarkan peraturan baru mengenai tarif PBB melalui Undang-Undang HKPD tahun 2022. Pasal 41 menyebutkan, jika batas maksimal pemasangan tarif yaitu sebesar 0.5%.

Cara Menghitung Pajak Bumi dan Bangunan

Setelah mempelajari dasar-dasar pengenaan PBB, rasanya tak lengkap jika belum mempelajari teknis penghitungannya. Terdapat beberapa tahapan dalam proses penghitungan tagihan, yaitu:

·    Hitunglah NJOP atau harga tanah beserta bangunannya terlebih dahulu

·    Cari tahu jumlah NJKP dengan mengikuti presentase di atas, kemudian kurangi NJOPTKP

Setelah mengetahui kedua unsur di atas, mulailah mensimulasi jumlah tagihan PBB menggunakan rumus:

PBB = 0.5% (tarif maksimal) x Nilai Jual Kena Pajak

Contoh Penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan

Langkah selanjutnya, yaitu tinggal memasukkan angka-angka dasar pengenaan PBB dengan mengikuti rumus di atas. Agar lebih jelas, berikut contoh soal yang dapat menjadi latihan berhitung pajak:

Pak Barto punya sebidang tanah dengan luas 200 m² serta nilai satu meternya Rp 4.000.000. Di atas tanah tersebut berdiri sebuah bangunan dengan luas 150 m² dengan harga Rp 2.000.000 untuk setiap meternya.

Misalnya saja NJOPTKP di daerah properti tersebut ialah sebesar Rp 10.000.000. Maka berikut cara penghitungan pajak untuk tanah serta bangunan milik Pak Barto:

·    Nilai tanah = 200 x Rp 4.000.000 = Rp 800.000.000

·    Harga bangunan = 150 x Rp 2.000.000 = Rp 300.000.000

·    NJOP tanah dan bangunan = Rp 800.000.000 + Rp 300.000.000 = Rp 1.300.000.000

Dikarenakan NJOP Pak Barto sudah lebih dari 1 milyar, maka prosentase NJKP-nya menggunakan 40% dengan penghitungan sebagai berikut:

·    NJKP = 40% x (Rp 1.300.000.000 – Rp 10.000.000) = 40% x Rp 1.290.000.000 = Rp 516.000.000

Setelah NJKP ketemu, Anda dapat menerapkan rumus penghitungan PBB di atas, yaitu:

·    PBB = 0.5% x NJKP = 0.5% x Rp 516.000.000 = Rp 2.580.000

Berdasarkan penghitungan di atas, maka tagihan PBB milik Pak Barto, yaitu sebesar Rp 2.580.000

Cara Cek Tagihan PBB Secara Online

Apabila Anda merasa ribet atau kurang paham dengan alur penghitungan di atas, masih ada cara lain yang lebih praktis. Cukup manfaatkan jaringan internet untuk masuk ke situs resmi milik kantor pajak setempat.

Tentu saja, pertama-tama silakan cari tahu dahulu nama situs perpajakan yang menaungi di sekitar lokasi properti. Selanjutnya, siapkan NOP atau Nomor Objek Pajak yang biasa dimanfaatkan untuk pembayaran.

NOP sendiri merupakan nomor identitas property (tanah & bangunan), yang berfungsi sebagai sarana dalam urusan administrasi sesuai ketentuan pemerintah. Umumnya, NOP terdiri atas 18 angka di mana setiap digit mewakili kode berbeda-beda, yaitu:

·    2 angka menyatakan Provinsi

·    2 angka menunjukkan Kota atau Kabupaten

·    3 angka mewakili Kecamatan

·    3 angka menunjukkan Kelurahan atau Desa

·    3 angka menyatakn Kode Blok

·    4 angka menunjukkan No. Urut Objek

·    1 angka mewakili kode khusus atas ketetapan Dirjen Pajak

Tak butuh waktu lama, di bawah ini ialah step by step untuk pengecekan tarif pajak secara daring, yaitu:

·    Buka browser, kemudian menuju ke situs pajak yang dimaksud

·    Masuklah ke menu e-SPPT

·    Lanjutkan dengan mendaftarkan SPPT Bumi & Bangunan

·    Isi dengan identitas yang benar termasuk NOP, kemudian lakukan verifikasi data

·    Apabila proses tersebut terverifikasi, sistem akan mengirim tautan melalui untuk pengunduhan SPPT

Setelah mengetahui jumlah tagihan, Anda dapat membayarnya melalui minimarket, e-wallet, maupun aplikasi yang lain. Tidak perlu lagi berpanas-panasan, PBB dapat terbayarkan.

Bagaimana, ternyata cara menghitung PBB cukup mudah, bukan? Apalagi saat ini sudah ada internet yang dapat Anda pergunakan untuk mengakses kantor pajak di setiap daerah secara online.

Kepraktisan ini sama seperti pelayanan Wiraland yang akan memudahkan Anda untuk mewujudkan hunian impian. Siapkan anggaran, konsultasikan keinginan, dan kami siap membangunkannya untuk Anda. Segera hubungi tim kami melalui tautan di sini.