Di Indonesia, terdapat sejumlah hak atas tanah yang sudah termaktub dalam undang-undang atau peraturan resmi lain. Salah satunya hak guna bangunan yang mana pemilik hak akan memperoleh SHGB. Apa itu SHGB? SHGB adalah tanda bukti bahwa pemegangnya memiliki hak atas tanah dan bangunan yang pihak terkait berikan kepadanya untuk memanfaatkan tanah tersebut.

Lebih jelas terkait Sertifikat Hak Guna Bangunan atau SHGB, simak penjelasan berikut. 

Pengertian HGB dan SHGB

HGB diatur dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Agraria dan Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1991 tentang perizinan pemakaian tanah untuk bangunan, seperti HGB, HGU, dan HAT.

Menurut Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 dalam Bab V Hak Guna Bangunan, Pasal 35, Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.

Di sini, hak guna bangunan bisa terjadi pada tanah negara atau tanah milik orang lain sesuai perjanjian.

Jadi, Sertifikat HGB adalah dokumen yang menunjukkan bahwa seseorang mempunyai hak untuk memanfaatkan bangunan di atas tanah orang lain dengan ketentuan dalam tempo tertentu.

Yang mana jangka waktu HGB tersebut dapat pemegang hak perpanjang hingga 20 tahun (maksimal dua kali perpanjangan) bagi tanah atas negara atau sesuai kesepakatan bila tanah milik individu tertentu.

Sederhananya, seseorang memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliknya dan tanah bisa berpemilik individu atau negara.

Lebih detail lagi di Peraturan Pemerintah Nomor 40 tahun 1991 menjelaskan dalam Bab III Pemberian Hak Guna Bangunan yang terbagi menjadi beberapa bagian, yaitu.

·  Subyek Hak Guna Bangunan

·  Tanah yang Dapat Diberikan Dengan Hak Guna Bangunan

·  Terjadinya Hak Guna Bangunan

·  Jangka Waktu Hak Guna Bangunan

·  Kewajiban Pemegang Hak Guna Bangunan

·  Pembebasan Hak Guna Bangunan

·  Peralihan Hak Guna Bangunan 

·  Hapusnya Hak Guna Bangunan

Di sini, HGB terbagi menjadi tiga hak, yaitu:

1.    Hak Guna Bangunan atas tanah Negara.

2.    Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan.

3.    HGB atas tanah Hak Milik.

Nantinya, pemegang SHGB memiliki hak untuk menggunakan tanah tersebut untuk kepentingan pembangunan dan hak untuk menikmati hasil dari bangunan yang sudah didirikan.

Sederhananya, pemegang hak seperti menyewa atas tanah untuk membangun bangunan di atasnya dan mendapatkan manfaat dari bangunan tersebut, baik itu untuk kepentingan pribadi maupun komersial.

Syarat-syarat untuk Memperoleh Sertifikat HGB

Berikut persyaratan SHGB yang perlu pemohon atau subyek penuhi untuk memperoleh sertifikat HGB.

·  Pemohon harus warga negara Indonesia atau badan hukum yang berdomisili dan berdiri di Indonesia.

Umumnya, badan hukum yang mendapatkan hak ini adalah developer properti yang ingin mendirikan perumahan atau apartemen.

Selain itu, pemberian hak guna bangunan perorangan harus memenuhi syarat berikut.

·  Mengisi formulir permohonan yang sudah tertandatangani pemohon dengan materai cukup.

·  Surat kuasa jika bukan pemohon langsung yang memohon ke BPN.

·  Fotokopi identitas pemohon.

·  Bukti perolehan tanah atau alas hak.

·  Fotokopi SPPT PBB tahun berjalan, penyerahan bukti SSB atau BPHTB, juga bukti bayar uang pemasukan.

·  Lampiran bukti SSP/PPh sesuai ketentuan.

Sementara pemberian hak guna bangunan badan hukum bersyarat sebagai berikut.

·  Mengisi formulir permohonan yang sudah tertandatangani pemohon dengan materai cukup.

·  Surat kuasa jika bukan pemohon langsung yang memohon ke BPN.

·  Fotokopi identitas pemohon.

·  Fotokopi tanda daftar perusahaan, akta pendirian, pengesahan badan hukum, juga bukti pengumuman dalam lembaran negara.

·  Izin lokasi atau surat izin penunjukkan penggunaan tanah.

·  Bukti perolehan tanah atau alas hak.

·  Proposal atau rencana pengusahaan tanah jangka pendek juga jangka panjang.

·  Izin usaha dari lembaga teknis.

·  Fotokopi SPPT PBB tahun berjalan, penyerahan bukti SSB atau BPHTB juga bukti pembayaran uang pemasukan.

Syarat di atas mungkin bisa berbeda dengan realita di lapangan. Oleh karena itu, sebaiknya datangi kantor terkait. Kemudian, minta brosur atau informasi detail terkait syarat mendapatkan HGB.

Proses Pengurusan SHGB

Proses pengurusan sertifikat HGB bisa pemohon lakukan melalui Kantor Badan Pertanahan Negara atau BPN di wilayah tempat tanah tersebut berada.

Berikut prosedur memperoleh SHGB:

1.    Pertama, siapkan berkas-berkas yang harus Anda bawa ke kantor BPN. Pastikan tidak ada yang tertinggal untuk kelancaran proses permohonan HGB.

2.    Kemudian, pemohon mengajukan permohonan melalui loket khusus.

3.    Pegawai kantor BPN akan melakukan penelitian dan pemeriksaan terhadap berkas permohonan.

4.    Jika berkas permohonan lengkap dan sesuai dengan persyaratan, kantor BPN akan menerbitkan Surat Keputusan (SK) pemberian hak.

5.    Pemohon membayar BPHTB.

6.    Terakhir, kantor BPN akan menerbitkan SHGB.

Perlu Anda tahu bahwa kantor BPN dapat menyelesaikan proses permohonan ini dalam jangka waktu paling minim 38 hari. Hal ini menyesuaikan dengan luas tanah yang Anda ajukan SHGB-nya.

Selain itu, faktor lain seperti adanya sengketa atau kepemilikan orang lain atas tanah bisa memperpanjang durasi penyelesaian permohonan HGB.

Biaya Pengurusan SHGB

Biaya pengurusan SHGB terdiri bervariasi tergantung jumlah bidang dan luas tanah masing-masing. Untuk memudahkan, Anda bisa menggunakan website www.artbpn.go.id untuk mendapatkan simulasi biaya.

Melalui simulasi biaya BPN, Anda cukup memasukkan luas tanah dalam m², pemakaian (pertanian atau nonpertanian), provinsi dari lokasi tanah untuk mendapatkan nominal biayanya.

Namun, nominal simulasi ini tentu tidak sama dengan nominal asli. Karena nominal asli bisa lebih rendah atau tinggi tergantung sejumlah faktor.

Apakah SHGB bisa Menjadi SHM?

Apabila Anda menggunakan bangunan di atas HGB sebagai rumah tinggal maka Anda bisa melakukan peningkatan hak dari HGB menjadi hak milik. Namun, jika Anda menggunakannya untuk hal selain rumah tinggal maka statusnya tidak dapat Anda ubah menjadi hak milik.

Di sisi lain, apabila bangunan tersebut merupakan rumah tinggal tunggal (1 keluarga), maka sertifikatnya bernama SHM. Sedangkan untuk rumah susun atau apartemen, sertifikat berbentuk SHM Sarusun (satuan rumah susun).

Jadi, sertifikat yang sebelumnya SKBG Sarusun (Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung Satuan Rumah Susun) bisa Anda tingkatkan menjadi SHM Sarusun.

Memang SHGB merupakan pilihan yang tepat bagi Anda yang ingin memiliki bangunan di atas tanah yang bukan milik Anda sendiri. Proses pengurusan SHGB pun relatif mudah dengan biayanya lebih terjangkau, cenderung ekonomis.

Namun, perlu Anda ingat dan cermati bahwa SHGB memiliki jangka waktu tertentu dan tempo ini hanya bisa Anda perpanjang dua kali per 20 tahun. Oleh karena itu, penting untuk mempertimbangkan hal ini sebelum memilih SHGB sebagai opsi kepemilikan tanah.

Selain itu, pertimbangkan juga faktor lain selain apa itu SHGB. Pelajari SHGB dan jenis sertifikat lain.

Apabila Anda masih bingung, hubungi saja Wiraland. Wiraland adalah pengembang properti yang sudah berpengalaman luas dan berkomitmen menghadirkan hunian terbaik.

Dengan pengalaman luas, Wiraland bisa menjadi solusi cerdas untuk kebutuhan properti Anda.