Properti termasuk salah satu instrumen investasi yang semakin ramai peminat, karena menjanjikan keuntungan besar. Namun, berbagai pertanyaan pun muncul di kalangan investor pemula, seperti Apa Itu HGB dan ketentuannya.

Sebenarnya ini menjadi poin penting, karena memang ruang lingkup HGB atau Hak Guna Bangunan jelas berbeda dengan Hak Milik. Bagi Anda yang tertarik dan ingin berkecimpung dalam dunia properti, wajib mempelajarinya sampai tuntas.

Pengertian Hak Guna Bangunan

Arti HGB tercantum di dalam UU No.5 tahun 60 mengenai Undang-Undang Pokok Agraria. Pada pasal 35 tertulis, bahwa Hak Guna Bangunan adalah wewenang mendirikan bangunan di atas tanah yang bukan miliknya.

Itu berarti, pemilik tanah dengan pengguna bangunan merupakan dua faktor yang berbeda. Pengguna boleh membangun gedung sekaligus menempatinya, tetapi tidak punya wewenang atas tanahnya secara penuh.

Sistem HGB tak hanya diterapkan pada tanah negara maupun Hak Pengelolaan saja, tetapi juga punya perseorangan. Namun, pembelian ataupun pengalihan sertifikat Hak Guna Bangunan hanya untuk:

·    Seseorang yang berstatus sebagai WNI

·    Badan Hukum yang berlokasi di Indonesia dan proses pendiriannya mengikuti aturan di negara ini

Masa Berlaku

Sama seperti Hak Pakai, HGB juga mempunyai masa berlaku yang cukup terbatas. Adapun jangka waktunya hanyalah 30 tahun dan boleh perpanjangan, asalkan tidak melebihi 20 tahun.

Itu artinya, total penggunaan bangunan yang dapat pemegang manfaatkan ialah selama 50 tahun. Pembatasan ini perlu dilakukan, karena bangunan pun mengalami masa penyusutan atau kerusakan.

Ciri-Ciri SHGB

Harapannya, pembatasan HGB mampu mencegah sesuatu hal tak diinginkan, seperti bangunan roboh. Maka dari itu, kenali jenis sertifikatnya sebelum membeli melalui ciri-ciri Hak Guna Bangunan, yakni:

·    Punya masa berlaku terbatas

·    Selama jangka waktu belum usai, status HGB mungkin saja beralih maupun dialihkan

·    Pembeli dapat menggadaikan Sertifikat Hak Guna Bangunan, yaitu sebagai jaminan utang

·    Tergolong salah satu jenis hak yang harus didaftar

·    Pemegang SHGB berhak melepaskan tanahnya jadi milik negara ^[2]

Kewajiban si Pemegang SHGB

Meskipun pemegang sertifikat HGB punya wewenang atas bangunan, tetapi tetap harus memerhatikan faktor-faktor lain, seperti isi perjanjian. Sebagai pembeli SHGB, Anda juga punya beragam kewajiban, seperti:

·    Membayarkan sejumlah uang pemasukan, di mana nominal serta teknik pembayarannya berdasarkan kesepakatan

·    Memanfaatkan tanah sesuai persyaratan serta peruntukkannya

·    Merawat properti dan lingkungan sekitar dengan bijak

·    Mengembalikan property kepada pemilik sah, setelah jangka waktu usai atau terjadi penghapusan

·    Seandainya terjadi penghapusan, pemegang SHGB wajib menyerahkan sertifikatnya kepada BPN

Kelebihan dan Kekurangan SHGB

Setiap jenis sertifikat kepemilikan pasti mempunyai keunggulan maupun kelemahan masing-masing, tak terkecuali sistem Hak Guna Bangunan.

Perbedaan Sertifikat Hak Guna Bangunan dengan Hak Milik

Jika mengamati tabel di atas, sistem HGB memberi lebih banyak keuntungan bagi pemegangnya. Meski begitu, Sertifikat Hak Milik tetaplah yang terbaik, karena pembeli dapat menguasai tanah secara keseluruhan.

Sesuai yang tercantum di UUPA Pasal 20, Hak Milik sendiri mempunyai wewenang paling kuat dan penuh, karena punya perlindungan yuridis.

Syarat Perpanjangan Sertifikat Hak Guna Bangunan

Deskripsi: Tulisan yang berisi Detail dari syarat perpanjangan sertifikat hak guna bangunan dan 

Merujuk pada aturan yang berlaku, SHGB boleh Anda perpanjang sekali dengan jangka waktu tak lebih dari 20 tahun. Jika mau melakukannya, maka perlu melengkapi pengajuan dengan berbagai persyaratan di bawah ini:

·    Formulir pengajuan perpanjangan, lengkap dengan tanda tangan di atas materai

·    Surat kuasa, apabila melalui perwakilan

·    FC identitas dari si pemohon berupa KTP elektronik serta Kartu Keluarga

·    Dokumen pengesahan badan hukum serta akta pendirian yang telah dicocokkan dengan aslinya dalam bentuk copy

·    Fotocopy PBB & SPPT tahun yang sedang berjalan untuk pengecekan

·    Sertifikat HGB yang asli

·    SB atau Surat Setoran Bea Perolehan Hak atas tanah & bangunan sebagai tanda bukti

·    Bukti pembayaran uang pemasukan, ketika pendaftaran HGB

Perlu digaris bawahi, kelengkapan dokumen di atas bukanlah suatu jaminan, bahwa pengajuan pasti akan disetujui. Ada beragam kualifikasi yang turut menjadi bahan pertimbangan, di antaranya:

·    Tanah yang tertuang dalam HGB dipergunakan dengan baik, sesuai sifat, kondisi, maupun tujuan awal pemberian hak

·    Pemegang menjalankan persyaratan yang pemilik tanah berikan

·    Masih dan harus memenuhi syarat-syarat sebagai pemegang sah SHGB

·    Kondisi serta lokasi tanah sesuai dengan perencanaan tata ruang pemerintahan

Cara Mengubah SHGB ke SHM

Selain memperpanjang, pemegang juga dapat menaikkan status tanah jadi SHM dan hanya berlaku pada hunian tapak, seperti kavling atau rumah. Sementara untuk hunian seperti apartemen maupun rusun, tentu tak dapat melakukannya.

Pasalnya, ada banyak bangunan yang berdiri di atas satu tanah, sehingga perseorangan tak dapat memiliki lokasi tersebut. Penaikan status ini punya tujuan mulia, yakni untuk memperoleh wewenang secara penuh dan perlindungan di mata hukum.

Apabila telah memegang Hak Milik, tak ada satu pun pihak yang dapat mengakui maupun merebutnya. Hanya saja, properti beserta tanah juga harus sesuai dengan ketentuan berikut:

·    Pemilik properti masih berstatus sebagai warga Indonesia

·    Luas tanah tidak lebih dari 600m²

·    Pemegang masih tercatat sebagai pemilik HGB dan jangka waktunya belum selesai

Sebagai catatan, warna asing serta badan hukum tidak akan dapat melakukan pengubahan status. Adapun prosedur mengubah SHGB menjadi Hak Milik ialah sebagai berikut:

a.    Kunjungi kantor BPN yang menaungi lokasi property

b.    Isi formulir pengajuan, kemudian tanda tangani di atas materai

c. Buat surat pernyataan yang berisi keterangan tentang luas tanah, penguasaan secara fisik, dan tidak dalam kondisi sengketa

d.    Lengkapi proses pengajuan dengan dokumen, berupa:

·     SHM tanah yang asli

·     Fotocopy IMB atau surat keterangan dari Kantor Kelurahan yang menginformasikan bahwa tanah tersebut digunakan untuk tempat tinggal

·     Untuk tanah lebih atau sama dengan 200m², lengkapi dengan fotokopian SPPT serta Pajak Bumi Bangunan tahun terakhir

·     Identitas pemegang SHGB sebagai pemohon ^[4]

e.    Setelah semuanya lengkap, berikan dokumen tersebut kepada petugas, kemudian membayar biaya pendaftaran

Dalam beberapa kasus, proses pengajuan ini memerlukan waktu yang tak sebentar. Jika tak mau ribet dengan pengurusan sertifikat, kuncinya ada pada developer yang Anda pilih pada saat pembelian properti.

Pilihlah pengembang seperti Wiraland yang telah berpengalaman sejak tahun 1995. Anda tidak perlu lagi pusing-pusing dengan apa itu HGB, karena ada tim yang siap menangani permasalahan. Konsultasikan kebutuhan Anda dengan menghubungi tim kami di sini.