Jangan sampai Anda panik dan overthinking ketika saat baru membeli rumah dan melihat sertifikat masih atas nama developer. Oleh karena itu, penting sekali untuk memahami konsep sertifikat rumah masih atas nama developer sebelum mulai mencari hunian impian Anda.

Salah satu sertifikat rumah terpenting tersebut ialah HGB (Hak Guna Bangunan). Jika tertarik, mari cek informasi lengkap mengenai cara mengubah sertifikat tersebut melalui artikel di bawah, sebab Anda akan menemukan alasan ganti hingga biaya pengurusannya!

Mengenal Sertifikat HGB

HGB ialah suatu sertifikat yang menyediakan hak untuk membangun dan mempunyai bangunan di atas lahan yang bukan milik dia. Hak milik pada HGB ini terbatas di cakupan bangunan saja. Di sisi lain, tanah tersebut milik pemilik lahan sebenarnya atau negara.

Akibat hak tersebut hanya pada cakupan bangunan, maka jenis sertifikat ini punya masa berlaku. Di mana maksimal masa berlakunya ialah tiga puluh tahun. Lalu, ketika masa berlaku tersebut habis, Anda bisa memperpanjangnya selama dua puluh tahun lagi.

Lahan tersebutlah yang  developer pakai sebagai tempat mendirikan apartemen atau perumahan.

Di sisi lain, ada istilah SHM (Sertifikat Hak Milik) yang dokumennya diinginkan oleh para pembeli perumahan tersebut, bukan lagi sekadar HGB/ SHM sendiri ialah dokumen yang menjadi bukti mengenai hak kepemilikan paling tinggi tingkatnya terkait tanah maupun bangunan.

Karena itulah, hak pemiliknya mencakup tanah beserta bangunan di atasnya jika ada. Selain itu, tidak ada batasan waktu masa berlakunya, sehingga jika memilikinya, hak Anda atas tanah maupun rumahnya berlangsung selamanya.

Karena beda tingkatan inilah yang membuat rumah yang dijual memakai SHM harga jualnya bisa lebih tinggi daripada HGB. Alasannya, para pembeli tidak perlu lagi mengurus sendiri hak guna bangunan menjadi hak milik atau takut HGB ke SHM ditolak saat mereka melakukannya.

Penyebab Developer Hanya Menyediakan Sertifikat HGB

Pihak developer memiliki alasan khusus mengapa mereka memberikan Anda HGB, bukannya SHM ketika melakukan transaksi jual beli rumah. Beberapa alasannya adalah:

·       Developer atau lembaga hukum seperti PT dilarang mempunyai tanah berbentuk SHM.

·       Setiap lahan yang akan developer kelola pembuatan awalnya akan memiliki status HGB (Hak Guna Bangunan) atau HGU (Hak Guna Usaha).

·       HGB berperan sebagai status yang diserahkan pada individu atau badan hukum yang bisa dipakai untuk membuat atau mempunyai bangunan pada lahan yang bukan milik dia pada batas tertentu.

·       Jika rumah atau bangunan itu pembangunannya telah selesai sekaligus sesuai persyaratan yang diberikan, maka nantinya status tanah tersebut bisa naik level menjadi SHM (Sertifikat Hak Milik).

·       Butuh biaya yang lumayan ketika mengubah status HGB ke SHM.

Momen HGB Bisa Menjadi SHM

Untuk mengubah sertifikat HGB menjadi SHM atas rumah yang dibangun oleh developer adalah ketika rumah tersebut telah usai dobangun dan sesuai ketentuan yang pemerintah tetapkan.

Jadi, ketika pertama kali membeli rumah secara tunai, Anda akan mendapatkan sertifikat dengan bentuk HGB. Setelah itu, sertifikat HGB-nya baru bisa Anda ajukan untuk dikonversi menjadi SHM. Nantinya SHM tersebut pengurusannya Anda lakukan ke BPN (Badan Pertanahan Nasional).

Sementara itu, jika Anda membelinya berdasarkan skema KPR, maka status sertifikatnya masih HGB. Alasannya karena rumah yang Anda beli akan menjadi agunan atau jaminan atas pinjaman yang bank berikan.

Nantinya, bank penyedia kredit akan menyimpan sertifikat rumah tersebut selama proses kredit terjadi. Pada kondisi tersebut, Anda tetap menjadi pemilik hak atas rumah secara resmi. Sementara pemegang hak legalnya adalah hingga pinjamannya lunas.

Syarat Peningkatan HGB ke SHM

Untuk bisa mengurus perpindahan HGB ke SHM tersebut, maka ada sejumlah persyaratan yang harus Anda penuhi, di antaranya:

·       Isi formulir pengajuan atau permohonan yang telah pemohon (Anda) tanda tangani.

·       Apabila proses pengurusnya diwakilkan, maka persiapkanlah surat kuasa.

·       Fotokopian sejumlah identitas pemohon, seperti KK dan KTP. Untuk pengurusan yang diwakilkan, fotokopian kuasanya juga harus Anda siapkan.

·       Apabila mendapatkan hak tanggungan, maka silakan siapkan persetujuan yang diberikan oleh kreditor.

·       Fotokopian SPPT PBB tahun paling akhir.

·       Sertifikat HGB.

·       Fotokopian IMB (Izin Mendirikan Bangunan).

·       Menyerahkan bukti pembayaran uang pemasukan.

·       Menyediakan surat keterangan Kepala Desa mengenai rencana mengubah HGB menjadi SHM untuk rumah hunian yang memiliki luas 600 meter persegi.

·       Menuliskan keterangan tentang letak lahan, luasnya, serta penggunaan tanah yang tidak terlibat sengketa dan pernyataan bahwa bangunan atau tanah dikuasai fisik.

Prosedur Mengganti HGB Menjadi SHM

Setelah semua persyaratan tersebut sudah Anda lengkapi, maka ikutilah cara ganti HGB ke SHM yang bisa Anda lakukan di kantor BPN, yaitu:

1.    Setelah sampai di kantor BPN, silakan kunjungilah loket pelayanannya dan berikan semua dokumen persyaratan yang sudah Anda siapkan tadi.

2.    Di loket, lakukanlah pembayaran untuk dana pendaftaran, pengukuran, serta pemeriksaan tanahnya.

3.    Setelah pengecekan berkas dan pembayaran, petugas akan menangani permohonan untuk mengubah HGB sebagai SHM.

4.    Lakukanlah pembayaran BPHTB  (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan).

5.    Kantor pertahanan akan mengerjakan pembukuan hak dan penerbitan sertifikatnya.

Biaya Mengurus HGB ke SHM

Secara umum ada beberapa biaya yang wajib Anda keluarkan selama mengurus SHM ini, di antaranya:

·       Pendaftaran tanah Rp50 ribu pada tanah yang berluas 600 meter persegi.

·       Biaya konstatering report khusus tanah dengan luasnya di atas 600 meter persegi.

·       Biaya menyewa notaris.

·       Biaya untuk pengukuran lahan.

·       BPHTB sebanyak lima persen dari jumlah transaksi yang telah dikurangi dengan NJOPTKP (Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak).

·       Proses pengurusan tersebut nantinya sekitar lima hari kerja seusai Anda membayar semua biaya-biaya di atas.

Dengan semua penjelasan di atas, maka ketika baru selesai membeli rumah secara resmi, Anda bisa segera melakukan pengurusan SHM ke BPN. Sementara itu, jika pembelian rumah secara KPR, maka silakan ikuti prosedurnya hingga SHM bisa Anda dapatkan.

Lalu, jika Anda sedang membutuhkan rumah impian yang HGB-nya dari pengembang tepercaya, maka silakan pilih Wiraland. Dengan pengalaman hampir 30 tahun dan berpengalaman menangani berbagai proyek, maka HGB yang Anda dapatkan bisa diubah menjadi SHM dengan lancar.

Nah, setelah tahu cara menangani sertifikat masih atas nama developer dan Wiraland sebagai rekomendasi developer untuk rumah impian Anda, silakan hubungi kami di sini untuk informasi lebih lanjut.