Dalam melakukan investasi, memilih jenis sertifikat hak atas tanah menjadi langkah krusial yang menentukan segalanya. Dari lima jenis sertifikat yang ada di Indonesia, terdapat dua jenis sertifikat yang umum terpakai, yaitu SHGB vs SHM.

Keduanya adalah dokumen legal yang menjadi bukti bahwa seseorang memegang hak atas suatu tanah lapang dan/atau jenis bangunan.

Meskipun memiliki beberapa kesamaan, kedua berkas ini mempunyai sejumlah perbedaan signifikan dalam hak dan kewajiban bagi pemegangnya.

Lebih jelasnya, akan kami bahas perbedaan antara SHM dan SHGB, serta implikasinya bagi para pemilik juga pengembang properti.

Pengertian SHM dan SHGB

Merujuk Undang-Undang nomor 5 tahun 1960 tentang Agraria, di dunia properti Indonesia tersedia lima macam sertifikat hak atas tanah. Salah duanya, yaitu sertifikat hak milik dan sertifikat hak guna bangunan. Apa itu SHM? Bagaimana dengan SHGB?

Sertifikat Hak Milik (SHM)

SHM, sesuai namanya ialah dokumen yang di dalamnya termaktub nama seorang individu. Yang mana individu tersebut mempunyai hak kepemilikan utuh dan penuh. Sertifikat ini bersifat abadi. Nama yang tertera dalam SHM mempunyai sejumlah hak atas tanah tersebut.

Hak yang pemilik sertifikat miliki, yaitu:

·  Mempunyai tanah tersebut sesuai batasan secara turun-temurun atau mengganti kepemilikan tanah melalui proses hukum yang sejalan dengan aturan (jual beli, hibah, atau wakaf) selain warisan;

·  Menjual, menyewakan, atau menggadaikan tanah tersebut;

·  Mendirikan gedung di atas tanah tersebut; juga

·  Melakukan perubahan pada tanah tersebut, seperti menanam pohon atau menggali sumur.

Jadi, sertifikat hak milik adalah dokumen legal yang bisa individu gunakan sebagai bukti bahwa atas nama tersebut mempunyai hak penuh atas sebidang tanah dan hal lain yang berada di atasnya. Termasuk pohon, rumah, atau gedung lain.

Dalam peraturan perundang-undangan di Indonesia, SHM menjadi bentuk kepemilikan paling tinggi dan kuat, sebab memberikan hak utuh dan bulat kepada individu untuk menguasai dan memanfaatkan tanah sebebas-bebasnya sesuai aturan konstitusi yang berlaku.

Keuntungan utama mempunyai SHM adalah kepastian hukum yang tinggi. Ia mampu memberikan perlindungan hukum yang kuat terhadap klaim atau sengketa properti.

Namun, proses perolehan SHM bisa menjadi lebih kompleks dan memakan waktu dibandingkan dengan SHGB. Hal ini karena memerlukan serangkaian proses administrasi dan verifikasi yang ketat untuk mendapatkan sertifikat tersebut.

Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB)

Sedangkan SHGB adalah bentuk dokumen yang di dalamnya ada nama seseorang atau badan hukum untuk memanfaatkan lahan orang lain secara terbatas dan atas nama tersebut mendapat hak atas hasil pemanfaatannya; seperti bangunan. Jadi, nama dalam sertifikat hanya mempunyai hak atas bangunan bukan dengan tanahnya.

Dalam peraturan, SHGB terbatas oleh tempo tertentu, yaitu maksimal 30 tahun. Jangka waktu ini bisa pemegang SHGB perpanjang dua kali dengan tempo perpanjangan 20 tahun. Namun, ada juga batas waktu sesuai perjanjian apabila pemilik tanah. Tanah tidak mesti milik negara, pemilik bisa individu pihak ketiga.

Pemilik SHGB berhak untuk:

·  Mempunyai gedung di atas tanah yang dimanfaatkan tersebut selama tempo yang sudah tersepakati;

·  Menjual, menyewakan, atau menggadaikan gedung tersebut; juga

·  Melakukan perubahan pada bangunan tersebut, seperti renovasi atau perluasan.

Salah satu keuntungan utama memiliki SHGB adalah proses perolehannya yang relatif lebih cepat dan gampang daripada SHM. Hal ini membuat SHGB menjadi opsi yang lebih populer, terutama dalam proyek-proyek pembangunan atau pengembangan properti massal atau perumahan.

Namun, ada sejumlah keterbatasan yang perlu Anda perhatikan ketika memiliki SHGB.

·  Pertama, kepemilikan tanah di bawah SHGB tidak bersifat permanen dan masa berlakunya bisa habis. Artinya HGB kurang tepat jika ingin seseorang gunakan sebagai rumah tinggal permanen, kecuali menjadikan SHGB ke SHM.

·  Kedua, pemegang SHGB biasanya harus membayar biaya perpanjangan masa berlaku agar bisa mempertahankan haknya atas pemanfaatan tanah tersebut.

·  Terakhir, nilai propertinya lebih rendah daripada SHM. Perbandingan dan Implikasi

Sebelum memutuskan mengambil SHM atau SHGB, ada baiknya pembeli properti mempertimbangkan berbagai faktor termasuk kebutuhan pribadi, kepastian hukum, dan keuangan.

Meskipun SHM menawarkan kepastian kepemilikan dan hukum yang tinggi, tetapi proses perolehannya lebih kompleks dan memerlukan investasi waktu juga dana yang besar.

Di sisi lain, SHGB menawarkan proses perolehan yang lebih cepat dan mudah, tetapi memiliki keterbatasan masa berlaku dan biaya perpanjangan.

Bagi pengembang properti, pemilihan antara SHM dan SHGB juga memiliki implikasi yang signifikan. Sementara SHM memberikan nilai tambah yang tinggi untuk perkara kepastian hukum dan daya tarik investasi jangka panjang, tetapi membutuhkan investasi awal yang besar.

Di sisi lain, SHGB memungkinkan pengembang untuk mempercepat proses pembangunan dan meminimalkan biaya, tetapi dapat menimbulkan ketidakpastian bagi calon pembeli. Hal ini karena SHGB memiliki potensi pembatalan oleh pemilik tanah.

Pembatalan HGB bisa terjadi karena perubahan kebijakan pemerintah, perubahan penggunaan tanah yang tidak sesuai dengan kesepakatan, atau alasan lainnya.

Memilih Sertifikat yang Tepat

Memutuskan mengambil antara SHGB atau SHM tergantung pada kebutuhan dan tujuan.

Jika Anda mempunyai keinginan untuk mendapatkan tanah secara penuh dan permanen, SHM merupakan pilihan ideal. Selain itu, pertimbangkan juga biaya pembuatan sertifikatnya jika menginginkan SHM. 

Namun, berbeda jika Anda hanya menginginkan untuk mempunyai gedung di atas tanah di luar milik Anda untuk bisnis atau komersial lain. SHGB bisa menjadi opsi ekonomis.

Perlu Anda cermati juga bahwa SHGB mempunyai tempo terbatas, sehingga pertimbangkan untuk memperpanjangnya di masa depan. Tarif perpanjangan SHGB juga bervariasi bergantung pada wilayah dan nilai tanah.

Wiraland: Solusi Tepat untuk Kebutuhan Properti Anda

Setelah memahami penjelasan di atas, Anda bisa bebas dari kebingungan dalam memutuskan antara SHGB vs SHM.

Baik pembeli maupun pengembang properti wajib meninjau ulang dengan cermat kebutuhan, tujuan, dan risiko yang terkait dengan masing-masing sertifikat ini.

Di sisi lain, dengan memahami perbedaan dan implikasi dari masing-masing opsi, Anda bisa mengambil pilihan yang lebih ideal dan sesuai dengan situasi juga kondisi.

Untuk informasi lebih lanjut tentang properti dan investasi properti, kunjungi situs web Wiraland, pengembang properti terkemuka yang menawarkan berbagai proyek properti berkualitas di Indonesia.

Temukan Properti Impian Anda dengan Wiraland. Wiraland siap membantu Anda mendapatkan properti terbaik dan tepat sesuai kebutuhan Anda.