NJOPTKP adalah akronim Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak. Istilah ini bisa Anda dapatkan di Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB). Namun, apa Itu NJOPTKP? Berapa besarannya dan bagaimana menghitungnya? Simak pada ulasan berikut!

Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak

NJOPTKP adalah pembebasan pengenaan pajak dalam batas tertentu dari nilai objek pajak. Dalam konteks pajak bumi dan bangunan (PBB), NJOPTKP menjadi komponen penting yang memengaruhi tinggi rendahnya nominal PBB yang harus Anda bayar.

Sederhananya, NJOPTKP adalah diskon untuk pajak properti Anda. Makin besar nilai propertinya maka makin besar pula diskonnya.

Namun, perlu Anda ketahui bahwa diskon ini hanya berlaku sekali dalam setahun dan hanya untuk satu properti yang nilainya paling mahal. Artinya, jika Anda memiliki beberapa properti maka hanya satu yang bisa mendapat potongan ini. Pengurangannya pun tidak digabung dengan objek pajak lainnya.

Dasar Hukum NJOPTKP

Pemberlakuan NJOPTKP didasarkan pada Undang-Undang Pajak Bumi dan Bangunan Nomor 12 Tahun 1985 Pasal 3 dan 4 yang kemudian disempurnakan dengan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994 dan diperbaharui kembali melalui UU Nomor 28 Tahun 2009.

Dalam Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 muncul beberapa peraturan turunan di mana aturan ini tertuang dalam:

1.    PMK atau Peraturan Menteri Keuangan,

2.    Peraturan Gubernur (Pergub) daerah sebagai peraturan penatalaksanaan.

Untuk NJOPTKP diatur dalam PMK 23/2014 tentang Penyesuaian Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak Pajak Bumi dan Bangunan sebesar Rp12 juta untuk PBB selain sektor perkotaan dan pedesaan atau PBB-P2.

Sementara peraturan yang mengatur besaran NJOPTKP PBB-P2 adalah UU Nomor 28 Tahun 2009. Merujuk pasal 77 ayat 4, besaran NJOPTKP setiap wajib pajak paling rendah adalah Rp10 juta.

Namun, angka ini tidak pasti alias besarannya bisa berubah-ubah sesuai dengan kebijakan daerah. Hal ini karena yang memiliki kewenangan untuk menetapkan nilai NJOPTKP adalah pemerintah daerah sesuai dengan kondisi ekonomi di wilayah masing-masing.

Contoh berdasarkan Pasal 33 Bagian Ketujuh PBB-P2 Peraturan Daerah (Perda) Provinsi DKI Jakarta No. 1 tahun 2024 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, DKI Jakarta menetapkan NJOPTKP sebesar Rp60 juta.

Jadi, jika nilai objek pajak tanah dan bangunan Anda adalah Rp300.000.000 dan NJOPTKP di daerah Anda adalah Rp60.000.000 (NJOPTKP Jakarta), maka nilai yang akan terkena pajak adalah Rp240.000.000.

Fungsi NJOPTKP

NJOPTKP merupakan bagian dari kebijakan fiskal yang pemerintah daerah rancang untuk meringankan beban pajak masyarakat. Kebijakan ini juga bisa melindungi masyarakat dari tingginya beban pajak yang tidak dapat mereka bayar. Apalagi jika mereka memiliki rumah tinggal dengan nilai jual tidak terlalu besar.

Selain itu, NJOPTKP juga berfungsi sebagai instrumen untuk mendorong kepemilikan properti bagi masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah.

Cara Menghitung NJOPTKP dan NJOP untuk PBB-P2

Lalu, bagaimana cara perhitungan NJOPTKP dan NJOP dalam perhitungan PBB?

Merujuk Peraturan Daerah (Perda) Provinsi DKI Jakarta No. 1 tahun 2024 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, dasar pengenaan PBB-P2 adalah NJOP.

NJOP yang dipakai untuk perhitungan PBB-P2 ditetapkan paling rendah 20% dan paling tinggi 100% dari NJOP yang sudah mendapat pengurangan NJOPTKP. Di mana NJOPTKP DKI Jakarta di sini merupakan Rp60 juta.

Besaran persentasenya sendiri terpengaruh oleh:

·  Kenaikan NJOP hasil penilaian,

·  Bentuk pemanfaatan objek pajak, dan/atau

·  Klasterisasi NJOP dalam satu wilayah provinsi.

Berikut simulasi perhitungannya:

Pak Ali membeli sebuah rumah tinggal di Kawasan Alam Sutera dengan luas bangunan 200 m². Yang mana bangunan ini berdiri di atas lahan dengan luas 300 m². Sementara nilai NJOP-nya adalah Rp1,5 juta per m².

1. Mencari Nilai NJOP

Langkah pertama untuk perhitungan nilai PBB di atas adalah menghitung NJOP. Karena NJOP terbagi menjadi dua, yaitu NJOP Bangunan dan NJOP Bumi (lahan) maka:

·  NJOP Bangunan = 200 x 1.500.000 = 300.000.000

·  NJOP Bumi = 300 x 1.500.000 = 450.000.000

Dari keduanya kemudian Anda jumlahkan untuk cara menghitung NJOP.

NJOP = NJOP Bangunan + NJOP Bumi

NJOP Rumah Pak Ali = 300.000.000 + 450.000.000 = Rp750.000.000

2. Perhitungan PBB-P2

Setelahnya cari nilai NJKP yang bisa Anda dapatkan dari NJOP yang telah mendapat pengurangan NJOPTKP dikali persentase perhitungan PBB.

Contoh: NJOP - NJOPTKP = Rp750.000.000 - Rp60.000.000 (NJOPTKP Jakarta) = Rp690.000.000

Sementara persentase NJKP sesuai Ketentuan KMK Nomor 201/kmk.04/2000 adalah sebagai berikut.

·  NJKP untuk objek pajak perkebunan, pertambangan, dan kehutanan, yaitu 40%.

·  Sementara objek pajak lain seperti Pedesaan dan Perkotaan dengan nilai lebih besar dari Rp1 miliar maka persentase NJKP-nya 40%.

·  Sedangkan objek pajak yang NJOP-nya di bawah 1 Miliar maka persentasenya 20%.

Berdasarkan aturan di atas maka persentase NJKP Rumah Pak Ali adalah 20%.

Kemudian, NJKP 20% x NJOP yang sudah terpotong NJOPTKP = 20% x Rp690.000.000 = Rp138.000.000.

Selanjutnya, angka ini silakan Anda masukkan dalam Rumus Perhitungan Tarif PBB-P2 = 0,5% x NJKP = 0,5% x Rp102.600.000 = Rp690.000.

Dengan demikian, pajak yang harus Pak Ali bayarkan adalah Rp690.000.

Namun, perlu Anda pahami bahwa angka ini bisa berubah tiap tahunnya tergantung pada kebijakan masing-masing daerah.

Selain itu, NJOPTKP untuk rumah tinggal biasanya lebih tinggi daripada jenis objek pajak lainnya seperti tanah kosong atau bangunan komersial.

Pentingnya Memahami NJOPTKP

Memahami NJOPTKP sangat penting bagi setiap pemilik properti. Dengan mengetahui NJOPTKP, kamu dapat:

1. Menghitung Pengurangan Beban Pajak dengan Akurat

Dengan memahami NJOPTKP, Anda bisa menghitung pajak yang lebih akurat dan mengurangi beban pajak yang tidak perlu.

2. Membuat Perencanaan Finansial Lebih Baik

Selain itu, memahami NJOPTKP dapat membantu Anda dalam merencanakan keuangan terkait properti, seperti merencanakan anggaran pajak setiap tahunnya dan membeli atau menjual properti. Dengan mengetahuinya, Anda tidak akan terkejut lagi dengan besaran nilai PBB yang tinggi.

3. Kesadaran Hukum dan Menghindari Masalah Hukum

Terakhir, memahami dasar hukum dan cara perhitungan pajak membuat Anda lebih sadar akan hak juga kewajiban sebagai wajib pajak.

Dengan memahami aturan perpajakan, Anda juga bisa menghindari masalah hukum yang terkait dengan pajak properti, seperti adanya tunggakan yang tidak Anda sadari.

Jadi, NJOPTKP adalah batas nilai properti yang tidak terkena pajak. Di mana hal ini berperan penting dalam menentukan jumlah PBB yang harus Anda bayar.