Tempat tinggal menjadi kebutuhan pokok setiap manusia, baik untuk sementara maupun menetap dalam waktu lama. Oleh karena itu, pengetahuan seputar property menjadi bekal utama, salah satunya tentang HGB ke SHM.

Keduanya sama-sama ada sertifikat sebagai bukti legalitas, tetapi dari segi fungsi serta ruang lingkup jelas berbeda. Jangan sampai terjadi kesalahpahaman, karena perkara property terkenal sangat menguras energi, waktu, dan tentu saja biaya.

Perbedaan SHGB dengan SHM

Deskripsi: Gedung bertingkat putih dengan tulisan disamping perbedaan antara SHGB dan SHM

Saat ini, sertifikat yang umum ada di pengembang properti ialah Hak Guna Bangunan dan HM. Agar tak sampai salah pilihBerdasarkan tabel perbedaan di atas, mana yang paling menguntungkan? Tentu saja, hal tersebut kembali lagi pada tujuan pada saat pembelian properti. Jika mau tinggal sementara waktu saja, pemilihan SHGB lebih bijak.

Sebab, Anda dapat membeli property dengan harga lebih terjangkau, sehingga budget tidak terlalu besar. Lain hal, apabila mau menetap dalam jangka waktu yang lama atau turun-temurun, tentu Hak Milik merupakan pilihan terbaik.  

Alasan Ubah HGB jadi Hak Milik

Seperti yang telah diketahui bersama, bahwa Hak Milik adalah pemegang kasta tertinggi dalam hal kepemilikan sebuah property. Maka dari itu, tak sedikit pemegang HGB yang hendak mengajukan permohonan perubahan status.

Artinya, mereka ingin Hak Guna Bangunan tersebut berubah menjadi Hak Milik. Berikut beragam alasan yang turut mendasari keputusan tersebut, yaitu:

·         Legalitas sertifikat punya kekuatan paling tinggi, karena dalam status kepemilikan tak terdapat campur tangan dari pihak manapun

·         Sertifikat tidak memiliki batas waktu, sehingga property dapat diwariskan

·         SHM memiliki perlindungan hukum, sehingga pihak lain tidak dapat mengganggu gugat kepemilikannya

·         Meningkatkan nilai ekonomis, karena harga tanah yang cenderung naik setiap tahunnya

·         Menghindari terjadinya sengketa yang mungkin muncul di kemudian hari

·         Memberi rasa tentram secara psikologis^.

Syarat Ubah Sertifikat HGB ke SHM

Dengan beragam alasan di atas, rasanya memang sangat wajar bila masyarakat lebih menyukai SHM. Namun jangan risau, karena Anda boleh mengajukan perubahan sertifikat dari sebatas Hak Guna Bangunan jadi SHM.

·         Sertifikat HGB yang asli

·         Fotocopy IMB rumah tinggal sebagai bukti legalitas lahan. Apabila tidak ada, Anda dapat melampirinya dengan surat keterangan yang dikeluarkan oleh Kantor Kelurahan setempat

·         SPPT beserta PBB tahun yang sedang berjalan untuk mengetahui rekam jejak pajak

·         Identitas si pemohon (e-KTP beserta KK) dalam bentuk fotokopian

·         Surat keterangan yang isinya menyatakan, bahwa SHM yang pemohon miliki tak lebih dari 5.000m² atau 5 bidang

·         Apabila proses pengajuan butuh perwakilan, maka harus disertai dengan surat kuasa

·         Selain syarat kelengkapan administrasi, konversi HGB juga mempertimbangkan kondisi tanah dengan ketentuan:

·         Pada saat pengajuan, pemilik tanah masih berkebangsaan Indonesia secara resmi

·         Tanah yang hendak dikonversi luasnya tidak lebih dari 600 meter persegi

·         Pemohon tercatat sebagai pemegang HGB yang sah dan masih berlaku (jangka waktu belum usai)

Cara Ubah HGB ke SHM

Dokumen-dokumen di atas perlu Anda persiapkan, sebelum mendatangi kantor BPN. Untuk lebih jelasnya, berikut prosedur peningkatan kepemilikan atau konversi atas tanah dari HGB jadi Hak Milik:

1. Datang ke Kantor BPN

Di Indonesia, lembaga yang mengurusi tentang sertifikat tanah beserta bangunan ialah BPN atau Badan Pertanahan Negara. Maka sebagai langkah pertama, silakan datang ke kantor BPN setempat.

Silakan mengisi form permohonan yang berisikan data diri, informasi mengenai kondisi tanah, serta pernyataan bebas sengketa. Bubuhkan tanda tangan di atas materai untuk mengesahkan formulir tersebut.

Serahkan formulir kepada petugas loket, beserta dokumen administrasi yang telah tercantum di atas.

2. Pembayaran

Selanjutnya, lakukan pembayaran biaya pendaftaran pada loket yang tersedia. Berdasarkan informasi dari berbagai sumber, konon biaya untuk pendaftaran tanah di bawah 600m² ialah sebesar 50 ribu rupiah.

Namun selain biaya tersebut masih ada pos-pos lain yang perlu Anda bayarkan, seperti pengukuran maupun pemeriksaan property.

3. Proses Pemeriksaan

Setelah semua urusan tersebut beres, petugas loket akan mencatat dan memeriksa keabsahan dokumen administrasi. Dalam tahap ini, nantinya juga akan ada pemeriksaan serta pengukuran tanah. Pemohon harus hadir dan mendampingi pada saat petugas datang ke lokasi.

4. Pengambilan SHM

Saat semua proses telah selesai dan sesuai dengan peraturan perundangan yang berlaku, maka BPN akan menerbitkan sertifikat Hak Milik. Anda dapat mengambilnya ke loket pelayanan yang ada di kantor BPN.

Selamat, kini sertifikat sudah berubah nama kepemilikan. Lantas, berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk mengurus sertifikat HGB berubah jadi HM?

Jika sesuai peraturan yang ada, BPN memerlukan waktu sekitar 5 hari kerja. Waktu tersebut terhitung mulai dari penerimaan berkas secara lengkap pada loket pelayanan dan pelunasan biaya.

Biaya Mengubah HGB ke SHM

Perlu digaris bawahi, bahwa biaya yang ada dalam tata cara di atas hanyalah bea pendaftaran saja. Masih ada beberapa biaya lain yang perlu Anda persiapan, apabila ingin mengubah status kepemilikan tanah. Berikut simulasi penghitungan biaya dari HGB ke SHM:

1. Biaya Perolehan Hak Atas Tanah & Bangunan

Tarif BPHTB ini tergantung pada luas tanah beserta Nilai Perolehan Objek Pajak atau NPOP. Untuk penghitungannya dapat menerapkan rumus berikut:

5% x (NPOP – NJOP tidak kena pajak)

Contohnya:

·         NPOP = Rp300.000.000

·         NJOPTKP = Rp80.000.000

Maka BPHTB = 5% x (Rp300.000.000 – Rp80.000.000) = 5% x Rp220.000.000 = Rp11.000.000

Jadi, besaran BPHTB yang perlu Anda bayarkan ialah sebesar 11 juta rupiah

2. Biaya Pengukuran

Adapun rumus untuk memperkirakan jumlah biaya pengukuran dengan luas tanah lebih dari 600 m² ialah

[(Luas tanah / 500) x Rp120.000] + Rp100.000

Misalnya luas tanah yang ingin diubah ialah 800 m², maka penghitungan biaya pengukurannya yaitu

[(800/500) x Rp 120.000] + Rp100.000 = 192.000 + 100.000 = Rp292.000

Maka Anda harus mempersiapkan uang 292 ribu rupiah untuk mengukur tanah

3. Konstatering Report

Biaya tambahan ini akan dibebankan, jika ternyata luas tanah melebihi 600 m². Untuk penghitungannya, Anda dapat mengikuti rumus di bawah ini:

[(Luas tanah / 500) x Rp20.000 + Rp350.000] /2

Dengan contoh di atas, maka besaran biaya konstatering report, yaitu

[(800 / 500) x Rp20.000 + Rp350.000] /2 = [Rp32.000 + Rp350.000] /2 = Rp191.000

4. Notaris Pembuat Akta Tanah

Khusus biaya ini tidak ada patokan resmi, karena setiap notaris memasang tarif masing-masing. Namun, umumnya tarif paling rendah yaitu sekitar 2 juta rupiah.

Meski terlihat simple, faktanya mengurus perubahan HGB ke SHM tidaklah semudah itu. Di sinilah pentingnya untuk mencari developer berpengalaman dalam dunia properti, karena secara teknis suka bertele-tele.

Memahami permasalahan tersebut, maka Wiraland terus memperluas jangkauan dan meningkatkan pelayanan. Bersama tim andal, Anda dapat memperoleh hunian yang nyaman bebas masalah. Hubungi tim Wiraland di sini, sekarang!