Apakah Anda pernah meminjam uang dari bank atau lembaga keuangan lain? Jika iya, mungkin Anda sudah tidak asing lagi dengan istilah agunan atau jaminan. Bahkan, mungkin Anda juga sudah tidak asing dengan agunan berupa rumah atau properti lainnya. Namun, tahukah Anda apa itu sertifikat hak tanggungan? 

Supaya lebih jelas, berikut adalah penjelasan tentang apa yang dimaksud dengan sertifikat hak tanggungan. Selain itu, Anda pun akan mempelajari tentang apa saja fungsinya, bagaimana kedudukan dan kekuatan hukumnya, serta skenario yang akan terjadi jika debitur gagal membayar.

Berikut penjelasan lengkapnya! 

Apa Itu Sertifikat Hak Tanggungan? 

Secara literal, hak tanggungan adalah jaminan untuk melunasi suatu utang tertentu. Sesuai dengan apa yang tertulis di dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960, jaminan tersebut mengacu pada tanah dan bangunan di atas tanah. Pastinya, jaminan tersebut harus dimiliki oleh si pemilik utang.

Sedangkan, sertifikat hak tanggungan adalah tanda bukti bahwa seseorang memiliki hak jaminan atas tanah dan bangunan di atas tanah. Jika si pemilik hak tanggungan gagal bayar, maka orang yang akan didahulukan pembayaran utangnya dengan tanah dan bangunan di atas tanah adalah si pemilik sertifikat. 

Karena berhubungan dengan utang piutang, maka pembuatan sertifikat jenis ini memang harus berasal dari perjanjian kredit. Di dalam perjanjian tersebut, tercatat bahwa si pemilik hak tanggungan (pihak debitur) akan melunasi utang tertentu dalam periode tertentu pada pihak lainnya (kreditur).

Contoh Kasus dan Cara Membuat Surat Hak Tanggungan 

Misalnya, Anda melakukan akad KPR dengan bank atau dengan lembaga keuangan lain dan berjanji akan membayarnya dalam waktu 10 tahun. Jaminan yang Anda berikan adalah tanah dan rumah yang Anda beli. Sehingga, jika tidak bayar, maka tanah dan rumah Anda bisa saja disita oleh pihak kreditur. 

Pada umumnya, setelah perjanjian kredit disepakati, pihak debitur dan pihak kreditur akan mengesahkan perjanjian tersebut. Misalnya dengan mengikuti alur atau cara membuat sertifikat hak tertanggung (SHT). Hanya saja, sebelum itu, buat Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) terlebih dahulu. 

Bagi Anda yang ingin tahu siapa yang membuat sertifikat hak tanggungan, maka Badan Pertanahan Nasional (BPN) adalah lembaga yang memiliki wewenang. Isi sertifikat tersebut biasanya akan sama dengan apa yang tertulis di dalam APHT. Biasanya, Anda pun dapat membuat APHT di PPAT.

Menariknya, kini Anda sudah bisa membuat SHT dengan mudah via online. Caranya adalah dengan mengakses laman htel.atrbpn.go.id. Jadi, Anda sudah tidak perlu datang langsung ke kantor PPAT untuk mengurus pembuatan SHT.

Syarat dan Cara Mendaftarkan Hak Tanggungan 

Pada dasarnya, sama seperti untuk pembuatan dokumen legal lainnya, ada beberapa syarat yang harus Anda penuhi untuk membuat SHT. Secara garis besar, berikut adalah beberapa dokumen yang harus Anda siapkan sebagai syarat membuat sertifikat hak tanggungan!

·    Formulir permohonan untuk membuat SHT yang telah Anda isi dan telah Anda tanda tangani di atas materai.

·    Kartu Tanda Penduduk debitur dan kreditur (hasil fotocopy). 

·    Kartu Keluarga debitur dan kreditur (hasil fotocopy).

·    Sertifikat Hak Milik (asli).

·    APHT.

·    Fotocopy APHT yang sudah dilegalisir. 

Kemudian, perlu Anda ketahui jika alur proses pembuatan SHT pun cukup unik, yaitu sebagai berikut! 

·    Pertama-tama, Anda akan membuat APHT di PPAT atau Pejabat Pembuat Akta Tanah sesuai perjanjian kredit. 

·    Lalu, pihak PPAT akan memberikan APHT yang sudah dibuat ke BPN. 

·    Setelah itu, pihak BPN akan menerbitkan SHT dan akan menyerahkannya pada pihak PPAT.

·    Terakhir, pihak kreditur akan menyimpan SHT hingga perjanjian kredit terpenuhi dan pembayaran utang telah lunas. 

Sebagai catatan, meskipun Anda memiliki hak tanggungan atas tanah dan bangunan, Anda tetap bisa memanfaatkan dan mengelolanya. Jadi, Anda tetap bisa tinggal di rumah tersebut meskipun Anda memiliki hak tertanggung pada pihak bank maupun pada lembaga keuangan yang lain. 

Apa Saja Fungsi dari Sertifikat Hak Tanggungan? 

Sebagai negara hukum, semua jenis masalah harus diselesaikan dengan seadil-adilnya. Itu kenapa pembuatan sertifikat sangat penting dalam suatu perjanjian. Terlebih, perjanjian yang rentan mengalami masalah seperti perjanjian pinjam meminjam. Itulah alasan kenapa sertifikat jenis ini wajib untuk Anda buat.

Sebab, penting untuk Anda ketahui jika fungsi sertifikat hak tertanggung yang paling utama adalah untuk melindungi pihak debitur dan pihak kreditur. Hukum akan melindungi pinjaman dana pihak debitur dan akan melindungi hak kreditur untuk mendapatkan bayaran sesuai dengan perjanjian kredit. 

Bagaimana Kedudukan dan Kekuatan Hukum Sertifikat Hak Tanggungan? 

Karena memiliki fungsi yang sangat signifikan di dalam dunia utang piutang, maka kedudukan sertifikat hak tertanggung juga sangat tinggi. Bahkan, kekuatan eksekutorial dari sertifikat ini setara dengan putusan pengadilan yang memiliki hukum tetap. Karena itulah hak tanggungan wajib untuk didaftarkan.

Jika seorang kreditur memiliki SHT, dia adalah orang atau lembaga yang akan didahulukan pembayaran utang jika sang debitur ingkar. Terlebih, jika sang debitur memiliki utang ke lebih dari satu kreditur. Supaya lebih jelas, berikut adalah skenario lebih lengkap tentang kekuatan hukum sertifikat hak tertanggung!

1. Bagaimana Jika Debitur Gagal Membayar Utang? 

Pada dasarnya suatu utang, terutama yang jangka panjang, memang rentan diabaikan. Ada beberapa orang yang sengaja tidak membayar utang, entah itu karena tidak ada dana atau karena beberapa alasan lainnya. Keingkaran debitur untuk membayar utang tersebut pastinya akan merugikan pihak kreditur.

Lalu, apa yang akan terjadi jika seorang debitur gagal bayar? Jika seorang debitur gagal bayar, berikut adalah skenarionya!

·    Pertama-tama, kreditur bisa meminta eksekusi SHT ke Pengadilan Negeri setempat. 

·    Setelah itu, Pengadilan Negeri akan mengirimkan surat peringatan kepada debitur. 

·    Namun, jika tetap tidak membayar, Pengadilan Negeri berhak untuk melakukan eksekusi penyitaan hak tertanggung.

·    Nantinya, atas persetujuan debitur dan kreditur, pihak Pengadilan Negeri akan melakukan penjualan atau pelelangan hak tertanggung.

·    Kemudian, Pengadilan Negeri akan memberikan uang hasil penjualan atau pelelangan kepada pihak kreditur.

·    Sedangkan, pembeli tanah dan bangunan yang baru akan mendapatkan Surat Roya, yang bersih dari hak tertanggung.

2. Bagaimana Jika Utang Debitur Telah Lunas?

Namun, tidak sedikit juga debitur yang amanah dan bisa membayar semua utang sesuai dengan periode waktu. Lalu bagaimana jika utang tersebut telah lunas? Apakah status SHT akan kadaluarsa? Lalu, apa yang akan terjadi dengan tanah dan bagunan di atas tanah yang menjadi hak tanggangungan?

Secara garis besar, jika utang telah lunas, debitur akan mendapatkan Surat Keterangan Lunas dari pihak kreditur. Lalu, debitur pun akan mendapatkan Surat Roya, yang bersih dari hak tertanggung. Sehingga, hak tertanggung pun akan dihapus dari catatan di BPN.

Itulah apa yang perlu Anda ketahui tentang sertifikat hak tanggungan. Ketika membeli rumah KPR, jangan lupa untuk mengurus pembuatan SHT. Menariknya, jika membeli rumah di Wiraland, Anda bisa membuat SHT dengan lebih mudah. Jadi, segera hubungi Wiraland sekarang juga!