Penjualan rumah baru di Indonesia mengalami penurunan yang signifikan^[1]. Fenomena ini memicu pertanyaan: Apa yang menyebabkan minat masyarakat untuk punya rumah semakin menurun? Program rumah gratis yang pemerintah galakkan kerap disebut sebagai salah satu penyebabnya. 

Sehingga, ada banyak calon pembeli yang menunda keputusan pembelian dengan harapan memperoleh unit rumah gratis. Namun, benarkah program ini menjadi satu-satunya faktor yang mempengaruhi pasar properti? 

Oleh karena itu, mari ikuti ulasan ini hingga akhir untuk mengetahui seberapa banyak dampaknya pada penurunan minat beli rumah.

Apa Itu Program Rumah Gratis dari Pemerintah?

Program rumah ini merupakan inisiatif pemerintah untuk mengatasi masalah kekurangan hunian bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Program ini menargetkan masyarakat yang belum punya rumah, terutama mereka yang bekerja di sektor publik seperti PNS dan TNI/Polri. 

Pembangunan rumah gratis akan rencananya akan berlangsung di atas lahan seluas 2,5 hektar hasil sumbangan dari perusahaan swasta. Dana pembangunan sebesar Rp60 miliar tersebut, berasal dari dana Corporate Social Responsibility (CSR). 

Pemerintah memastikan bahwa program ini akan berjalan secara transparan dan adil, serta tidak memberatkan masyarakat penerima manfaat. Selain program tersebut, pemerintah juga menyediakan program BSPS atau program renovasi rumah gratis untuk membantu masyarakat memperbaiki rumah tidak layak huni.

Dampak Program Rumah Gratis Pemerintah Terhadap Pasar Properti

Program rumah dari pemerintah ini punya dampak yang kompleks dan multidimensi terhadap pasar properti. Misalnya saja beberapa poin berikut.

1. Penurunan Minat Beli Rumah Komersial

Salah satu dampak paling nyata adalah penurunan minat beli rumah. Data penjualan properti menampilkan adanya penurunan yang cukup signifikan. Yakni pada penjualan properti residensial di pasar primer selama periode Juli hingga September 2024 ^[2]. 

Selain itu, banyak pengembang dan agen properti melaporkan adanya peningkatan jumlah calon pembeli yang membatalkan transaksi. Khususnya setelah mendengar rencana rumah gratis. 

Demikian pula dengan survei terhadap konsumen yang membatalkan transaksi. Menunjukkan bahwa sebagian besar dari mereka punya ekspektasi yang tidak realistis terkait rencana rumah gratis. 

Hal ini serupa dengan pernyataan dari Ketua Umum REI, Joko Suranto. Yaitu sekitar 10-30% calon pembeli membatalkan pesanan rumah mereka setelah mengetahui adanya rencana rumah gratis. Hal ini menunjukkan bahwa program tersebut telah menciptakan keraguan bagi konsumen dalam membeli rumah.

2. Keraguan Konsumen 

Program rumah ini seringkali disosialisasikan secara tidak jelas menyebabkan kebingungan di kalangan masyarakat. Banyak konsumen yang tidak memahami syarat dan ketentuan yang berlaku, sehingga ragu untuk melakukan pembelian.

Joko Suranto mengungkapkan bahwa ketidakjelasan informasi mengenai rencana rumah gratis. Ini telah menyebabkan kebingungan yang meluas di kalangan seluruh stakeholder dalam industri properti, termasuk calon pembeli.

Selain itu, penurunan daya beli konsumen terhadap rumah saat ini berasal dari keraguan mendalam mengenai kenaikan harga yang signifikan. Harga rumah yang telah menembus angka Rp2 miliar, bagi sebagian besar konsumen terlalu mahal. 

Martin mengungkapkan bahwa pada tahun 2021 dan 2022, ketika harga rumah masih berada di kisaran Rp1 miliar, penjualan berjalan dengan sangat baik. Namun, seiring dengan kenaikan harga, minat konsumen mulai menurun. 

Hal ini terlihat jelas pada proyek perumahan di Depok yang menawarkan harga mulai dari Rp1,8 miliar. Proyek tersebut mengalami kesulitan dalam menjual unitnya, karena konsumen lebih memilih untuk membeli rumah di lokasi yang lebih strategis seperti BSD dengan harga yang tidak jauh berbeda.

3. Perubahan Perilaku Konsumen

Rencana rumah gratis dari pemerintah ini menciptakan persepsi di masyarakat bahwa punya rumah bisa terwujud tanpa mengeluarkan biaya sama sekali. Hal ini membuat banyak calon pembeli menunda pembelian rumah dengan harapan memperoleh rumah gratis.

Sebagaimana keterangan dari Martin Samuel Hutapea, Associate Director Leads Property. Beliau menjelaskan  bahwa anggapan masyarakat mengenai program tiga juta rumah yang sepenuhnya gratis adalah tidak realistis. 

Beliau pun beropini bahwa faktor psikologis inilah yang menjadi salah satu penyebab banyaknya calon pembeli menunda transaksi. Sehingga, konsumen pun cenderung membatalkan transaksi demi ‘rumah gratis’ tersebut. 

4. Tekanan untuk Pengembang

Pembatalan pemesanan rumah secara massal tentu berdampak signifikan bagi pengembang. Selain mengalami penurunan income, pengembang juga berhadapan dengan tantangan dalam memasarkan proyek perumahan mereka.

Joko Suranto memperingatkan bahwa jika program rumah ini terus berjalan, maka banyak pengembang yang akan mengalami kesulitan bahkan gulung tikar. Hal ini terjadi lantaran adanya penurunan penjualan yang drastis akibat perubahan perilaku konsumen.

Associate Director Leads Property, Martin Samuel Hutapea, juga mengaminkan hal tersebut. Ia menjelaskan bahwa pengembang, terutama yang fokus pada rumah subsidi, sangat terdampak oleh rencana rumah gratis.

5. Dampak Lain

Program rumah ini tidak hanya berdampak pada penjualan rumah secara langsung, tetapi juga memicu serangkaian efek domino yang lebih luas di sektor properti. 

Salah satu dampaknya adalah perubahan lanskap persaingan di antara pengembang. Demi memenuhi syarat program dan menarik minat konsumen, pengembang haruslah lebih inovatif dalam merancang produk, menawarkan harga yang lebih kompetitif, serta menaikkan kualitas layanan purna jual. 

Selain itu, program ini juga bisa mendorong pertumbuhan sektor bahan bangunan. Terutama untuk material yang ramah lingkungan dan berbiaya efisien, mengingat kebutuhan konsumen akan rumah yang terjangkau.

Tanggapan Pemerintah

Ancaman terkait penurunan ini akan semakin bertambah. Jika pemerintah mengambil langkah terkait memutuskan untuk menaikkan PPN menjadi 12% tanpa memperpanjang insentif PPN DTP yang saat ini berlaku. 

Sehingga, sektor properti akan semakin tertekan. Hal ini karena ada kenaikan PPN akan menaikkan harga jual rumah. Juga bisa menurunkan daya beli masyarakat. 

Meskipun ada wacana perpanjangan insentif PPN bahkan ditambah dengan insentif BPHTB. Namun, ketidakpastian mengenai kebijakan ini membuat para pelaku pasar properti menjadi was-was.

Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP), Maruarar Sirait, menyambut baik rencana rumah gratis dan beragam kebijakan lain yang bertujuan untuk memudahkan masyarakat punya rumah. 

Beliau meyakini bahwa kebijakan program rumah gratis Prabowo tersebut akan mendorong pertumbuhan sektor properti. Juga, menaikkan kesejahteraan masyarakat.

Mengingat, rencana rumah gratis memang punya tujuan yang baik. Akan tetapi implementasinya perlu dikaji ulang agar tidak menimbulkan dampak negatif terhadap pasar properti. 

Pemerintah pun perlu memberikan sosialisasi yang lebih baik kepada masyarakat agar tidak terjadi kesalahpahaman mengenai program tersebut. Di sisi lain, pengembang juga perlu menyesuaikan strategi pemasaran mereka untuk menghadapi tantangan pasar yang dinamis.

Pilih Developer Tepercaya Sebagai Solusi

Program rumah dari pemerintah ini telah mengubah lanskap pasar properti secara signifikan. Banyak calon pembeli rumah kini menunda keputusan pembelian mereka, berharap bisa memperoleh unit gratis. 

Hal ini menciptakan ketidakpastian di pasar dan berpotensi menekan permintaan terhadap rumah komersial. Namun, jangan khawatir! Bagi Anda yang tetap ingin punya hunian yang nyaman dan strategis, Wiraland hadir sebagai solusi. 

Dengan beragam pilihan rumah yang sesuai dengan beragam kebutuhan dan budget. Wiraland menjanjikan nilai tambah yang lebih daripada dengan program rumah dari pemerintah tersebut.

Investasi properti di Wiraland tidak hanya memberikan Anda tempat tinggal yang nyaman, tetapi juga merupakan investasi yang menjanjikan untuk masa depan.

Jangan lewatkan kesempatan untuk punya hunian impian bersama Wiraland. Kunjungi website Wiraland di sini atau hubungi marketing kami untuk informasi dan konsultasi lebih lanjut tentang program rumah gratis maupun skema kepemilikan lainnya.