Pada proses pembelian properti, keberadaan sertifikat menjadi salah satu hal yang harus mendapat perhatian utama. Banyak permasalahan muncul, akibat pembeli kurang memahami ketentuan atau aturan yang berlaku, seperti pada sertifikat hak pakai.

Meski sama-sama berbentuk sertifikat, tetapi ketentuan dan ruang lingkup hak pakai berbeda dengan SHM maupun SHGB. Mengingat maraknya kesalahpahaman tersebut, kali ini kami akan membahas tentang hak pakai.

Apa Itu Sertifikat Hak Pakai?

Menurut PP No. 24 Tahun ’97, sertifikat ialah surat tanda bukti kepemilikan hak atas suatu tanah maupun bangunan. Sertifikat ini sangat membantu, jika Anda terlibat permasalahan hukum terkait tanah atau bangunan tersebut. 

Dengan memegang sertifikat, siapapun tak dapat menggugat maupun mengambil alih tanah atau bangunan secara sembarangan. Lantas, apa pengertian Sertifikat HP atau Hak Pakai?

SHP atau Sertifikat Hak Pakai adalah sertifikat yang melegalkan seseorang untuk memakai atau memanfaatkan properti sesuai ketentuan, karakteristik, maupun kesepakatan.

Itu artinya, pemilik HP boleh membangun, mengembangkan, maupun mengambil hasil dari properti. Proses pemberiannya boleh secara cuma-cuma (gratis), pemberian jasa (sewa atau bagi hasil), sistem pembayaran, dan lain-lain.

Namun, di dalamnya tidak boleh ada unsur maupun persyaratan yang mengarah ke tindak pemerasan. Di samping itu, pemberiannya juga hanya boleh kepada subjek sertifikat hak pakai yang terdiri dari:

·    Seorang Warga Negara Indonesia

·    Warga asing yang tinggal atau berdomisili di Indonesia

·    Badan hukum berlokasi di Indonesia dan pendiriannya juga sesuai hukum yang berlaku

·    Badan hukum milik asing yang memiliki kantor perwakilan di Indonesia

·    Pemerintah Daerah serta Lembaga milik Pemerintahan, baik Departemen maupun Non-Departemen

·    Badan sosial maupun keagamaan

·    Perwakilan dari badan internasional maupun milik negara asing

Jangka Waktu Hak Pakai

Sebagai informasi tambahan, bahwa Hak Pakai mempunyai masa berlaku. Jangka waktu HP ini sesuai dengan ketentuan yang tertera pada Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun ‘96, yaitu:

·    Tanah milik negara: 25 tahun serta boleh perpanjangan satu kali maksimal 20 tahun

·    Properti atau tanah punya perorangan: paling lama 25 tahun, tetapi tidak ada masa perpanjangan

Meski demikian, asal ada kesepakatan antara kedua belah pihak, Hak Pakai masih dapat diperpanjang. Pihak pemegang Hak Pakai juga harus memenuhi persyaratan tertentu untuk memperoleh perpanjangan sertifikat. 

Selain itu, kondisi properti sendiri juga tak luput dari perhatian. Misalnya, kondisi rumah sudah tak layak huni atau struktur tanah menjadi rusak, maka sebaiknya tidak ada perpanjangan HP.

Perbedaan Hak Pakai dengan Hak Milik

Dalam hal kepemilikan serta penggunaan suatu properti, Hak Milik mempunyai kedudukan serta status paling tinggi. Undang-Undang Pokok Agraria pasal 20, menyatakan bahwa hak milik yaitu

·    Turun temurun: properti dapat diturunkan kepada ahli waris

·    Terkuat: hak tak mudah terhapuskan serta jangka waktunya tak terbatas

·    Terpenuh: pemilik SHM punya wewenang secara mutlak untuk menggunakan serta mengelola property.

·    Sertifikat Hak Guna Bangunan yaitu surat tanda yang menyatakan pemegang berhak untuk menggunakan bangunan di atas tanah bukan miliknya. Jadi, SHGB tidak punya hak atas tanah, melainkan sebatas bangunannya saja.

Cara Mengubah Hak Pakai menjadi Hak Milik

Dengan keterbatasan wewenang, tak sedikit pemegang Hak Pakai yang bertanya, “Dapatkah sertifikat tersebut berubah menjadi SHM?”

Kabar baiknya, keinginan tersebut mungkin saja terjadi. Anda dapat mengubah status properti yang tadinya hanya Hak Pakai jadi SHM, apabila memenuhi persyaratan berikut:

·    Properti atau tanah merupakan milik perseorangan yang berkewarganegaraan Indonesia

·    Luas keseluruhan tanah tidak lebih dari 600 meter persegi

·    Status hak atas properti belum beralih kepemilikan

·    Pengajuan perubahan Hak Pakai dilakukan jauh-jauh hari, sebelum masa waktunya berakhir

·    Pemilik resmi menyetujui peningkatan status properti

Jika memenuhi persyaratan, Anda tinggal datang ke BPN atau Badan Pertanahan Nasional yang berada di daerah setempat untuk mengajukan permohonan. Jangan lupa untuk melengkapi berkas dengan lampiran berikut:

·    Sertifikat Hak Milik dari properti yang bersangkutan

·    Bukti identitas resmi dari si pemohon, seperti Kartu Tanda Penduduk serta KK

·    FC Izin Mendirikan Bangunan

·    Surat keterangan yang dikeluarkan oleh kelurahan setempat

·    Formulir pengajuan dari kantor BPN

·    Akta waris, seandainya properti merupakan harta warisan

·    Surat kuasa serta identitasnya, apabila tanah atau bangunan dikuasakan

Contoh Kasus Sertifikat Hak Pakai

Pada praktiknya, beberapa pemegang HP mengalami berbagai permasalahan, sehingga tidak dapat menggunakan properti sebagaimana mestinya. Berikut beberapa kasus yang biasa terjadi terkait Hak Pakai:

1. Pembatalan atau Pencabutan Hak Pakai

Berakhirnya hak serta wewenang pada sebuah properti tidak hanya karena masa berlaku yang telah habis. Hak Pakai tak akan lagi berlaku, apabila terjadi pembatalan maupun pencabutan. Adapun ketentuannya, meliputi:

·    Pencabutan oleh pejabat ataupun menteri yang memegang wewenang

·    Pihak yang mempunyai SHM membatalkan perjanjian sebelum masa waktu usai, akibat pemegang Hak Pakai tak penuhi kewajibannya

·    Syarat yang tertuang pada perjanjian tidak terpenuhi

·    Putusan dari pengadilan yang sudah memiliki kekuatan hukum tetap

Selain hal di atas, pembatalan juga dapat terjadi, seandainya pemegang Hak Pakai menelantarkan maupun memusnahkan properti, sehingga memicu kerugian.

2. Jual-Beli Hak Pakai

Jangan salah paham, aktivitas jual-beli pada kasus ini berbeda dengan properti yang statusnya memiliki Surat Hak Milik. Di sini, jual-beli tersebut hanya akan mengganti pengelolanya saja, dari pemegang HP pertama ke pihak lain.

Hal ini biasa terjadi, jika pemegang Hak Pakai yang lama tidak ingin lagi mengelola properti. Seandainya tanah merupakan punya negara atau berupa hak pengelolaan, maka pengalihan harus memperoleh izin dari pejabat yang memegang wewenang.

Lain hal apabila properti tersebut milik perseorangan, maka proses peralihan dapat terjadi karena beberapa penyebab, seperti:

·    Proses jual-beli

·    Terjadi penukaran properti

·    Penyertaan properti ke dalam modal

·    Hibah atau hadiah

·    Pemberian warisan

·    Keterangan yang disampaikan secara tegas di dalam perjanjian

Untuk meminimalisir hal-hal tak diinginkan dan kesalahpahaman, pastikan memilih mitra yang tepat dan andal pada saat pencarian properti. Salah satu perusahaan yang dapat Anda pertimbangkan ialah Wiraland.

Sebagai pengembang properti yang berdiri sejak 1995, Wiraland mempunyai tim andal yang siap mewujudkan keinginan Anda. Dapatkan informasi lengkap mengenai sertifikat hak pakai, SHM, dan SHGB dengan menghubungi tim kami di sini.